Spanyol ingatlan adózása nem spanyol rezidensként

Mennyi adót kell fizetni egy spanyol ingatlan fenntartása során, ha nem vagy spanyol rezidens? Ebből a blogcikkből megtudhatod. Ha ingatlant vásárolsz Spanyolországban, akkor amikor az ingatlan a tulajdonodba kerül, a spanyol ingatlanvételkor fizetendő adókon felül, rendszeresen fizetendő adózási kötelezettségeid is keletkeznek. Ebben a cikkben részletesen bemutatom, milyen esetekben milyen és mennyi adót kell fizetned, ha nem élsz Spanyolországban.

Bevezetés

Ha Te is azon gondolkodsz, hogy Spanyolországban vásárolsz ingatlant, és itt csinálj ingatlanbefektetést úgy, hogy az ingatlanodat akár rövid, akár hosszútávra kiadod, akkor mindenképpen tisztában kell lenned a spanyol ingatlan fenntartása során fizetendő adókkal is.

Ugyanígy, ha a spanyol ingatlanoddal nem szeretnél bevételt generálni és nem akarod az ingatlant kiadni, hanem csak fenn szeretnéd azt tartani a családi nyaralásokhoz, akkor is adóznod kell, igaz más formában, mint az előző esetben.

Ebben a cikkben most azt fogom bemutatni, hogy mikor és mennyi adót kell fizetned a spanyol ingatlanod után, abban az esetben, ha nem vagy spanyol rezidens.

Abban az esetben, ha neked úgy van Spanyolországban ingatlanod, hogy Spanyolországban is élsz, rád más adózási szabályok vonatkoznak és máshogy szükséges adóznod. Erről egy külön cikkben írok.

Mit jelent az, hogy „nem reidens”

Az, hogy nem vagy spanyol rezidens, az azt jelenti, hogy nem élsz Spanyolországban, nincs hivatalos tartózkodási engedélyed, bejelentett lakcímed, „Rezidens kártyád” stb. Tehát nem Spanyolországban élő külföldi állampolgár vagy.

A spanyol ingatlan utáni adózás három lehetséges verziója nem rezidensként

Ha nem vagy spanyol rezidens és spanyol ingatlan van a tulajdonodban, akkor az ingatlan utáni rendszeres adózás háromféleképpen lehetséges attól függően, hogy az ingatlan hogyan van használva.

Ugyanis az adózás eltérő lesz, ha …

1. A spanyol ingatlan bérbe van adva.
2. A spanyol ingatlan nincs bérbe adva és azt saját célra tartod fent.
3. A spanyol ingatlan az év egy részében bérbe van adva, az év bizonyos részeiben pedig saját célra használod.

Nézzük meg mindhárom eshetőségre az alkalmazandó adózási szabályokat.

1. ADÓZÁS, HA A SPANYOL INGATLAN BÉRBE VAN ADVA

Ha a nem rezidensként a tulajdonodban lévő spanyolországi ingatlanod bérbe van adva akár hosszú, akár rövidtávra, akkor az ingatlan alanyi adóköteles bevételt termel.

Mivel Te, mint az ingatlan tulajdonosa nem vagy spanyol rezidens, ezért ezek után a bevételek után az úgynevezett „Impuesto sobre la Renta de No Residentes” (IRNR) adót kell megfizetned.

Az IRNR adó számításának módja

A fizetendő adó kiszámításának módja egyszerű. Először a spanyol ingatlan bérbeadásából származó összes bevételt összeadják, majd levonják az ingatlan kiadásából származó összes levonható kiadást, majd ha az eredmény pozitív, akkor már csak meg kell határozni a tulajdonos lakhelye szerint fizetendő adó százalékot. Ezeket a százalékokat és hogy melyik vonatkozik rád, lentebb ismertetem.

De mielőtt rátérnék a fizetendő százalékokra, nézzük meg mik azok a költségek, melyek a spanyol ingatlan kiadásából fakadóan levonhatók.

A spanyol ingatlan kiadásából keletkező levonható költségek:

• Jelzáloghitel kamatai
  Ez a levonás nem a jelzáloghitel fő költségeire vonatkozik, hanem a kamatokra és egyéb kiadásokra, például a jelzáloghitel lejárat előtti visszafizetésének díjára.
• IBI, tarifák és egyéb adók
  A levonható költségeknek ebbe a részébe tartoznak a nem állami adók és díjak, mint például az ingatlanadó (IBI), vagy a takarítási díjak, a szemétdíj, stb. Azok a díjak, amelyek szankcionáló jellegűek, tehát büntetések, nem vonhatók le.
• Az ingatlan javítási és karbantartási költségei
  Az ingatlan esetleges javítási vagy karbantartási költségei a bérleti díjból levonhatóak. Itt viszont óvatosnak kell lenni, és pontosan tudni kell, hogy az adóhivatal és a törvény mit értelmez javításként és karbantartásként, hiszen például a házbővítésből származó kiadások nem vonhatók le, hiszen az nem számít javításnak, állagmegóvásnak.
• Tartozások összegei
  Ez alatt azt értjük, hogy a bérlő nem fizet neked, azaz tartozik. Ha a bérleti díjat nem fizetik meg, neked, mint tulajdonosnak jogod van a tartozás összegét költségként levonni. Viszont ahhoz, hogy ez a tartozás levonható legyen egyéb feltételeknek is teljesülniük kell, melyeket egy jó spanyol könyvelő ismerni fog.
• Közösségi költségek
  Társasházak vagy lakóközösségek esetén a közös költség is levonható lesz, ha azt a bérleti szerződés szerint Te, mint tulajdonos fizeted. Továbbá, ha a közösségben a rendszeres közös költségen felüli többletkiadás és többletfizetés is volt, akkor az adóbevallásban ezt is fel kell tüntetni és ez a többletköltség is levonható.
• Az ingatlan amortizációja
  A spanyol ingatlan amortizációja szintén levonható, ugyanúgy, mint az ingó vagyontárgyak amortizációja is, bútorozott lakás esetén.
  
• Lakás és albérlet nem fizetési biztosítási díjak összege
  A biztosítási díjak, amelyek védik az ingatlant, legyen szó lakásbiztosításról, polgári jogi felelősségről, lopás vagy akár bérleti díj elmulasztása elleni biztosításról, szintén levonhatók.
• Közüzemi számlák
   Villany, víz, gáz, internet… Itt azokat a számlákat és költségeket lehet levonni, melyeket Te, mint tulajdonos fizetsz és nem a bérlő.
• A bérlet létrejöttének formalizálási költségei
  Azok a költségek melyeket az bérlet létrejöttéhez fizetsz, például ingatlanirodáknak, ügyvédeknek, ügyintéző irodáknak, szintén levonhatók.
• Az ingatlan kezelésének költségei
  Ha a spanyol ingatlanod bérbeadását nem magadnak intézed, hanem megbízol egy ezzel foglalkozó céget, akik lebonyolítják az ingatlan kiadását, az esetleges problémák elhárítását, javításokat stb., akkor az ingatlankezelő díjai szintén levonhatók.

Miután az adóbevalláson beírták a spanyol ingatlan kiadásából keletkező bevételeket, majd levonták az ingatlan kiadásából keletkező levonható imént ismertetett költségeket, már csak meg kell határozni a fizetendő adó mértékét.

A fizetendő IRNR adó mértéke

Ha a fentebb ismertetett számítás eredménye pozitív, tehát nyereség keletkezett az ingatlan kiadásából, akkor a nyereségre az adózó lakóhelyétől függően alkalmazandó adókulcsot kell alkalmazni. Itt kétféle adókulcs lehetséges:

• ha az Európai Únió valamely tagállamában élsz, akkor a fizetendő adó a nyereségre 19%.
• ha nem az Európai Únió valamely tagállamában élsz, akkor a fizetendő adó a nyereségre 24%.

Alkalmazható kedvezmények

Spanyol ingatlan bérbeadásakor létezik egy 60%-os kedvezmény abban az esetben, ha a bérlő életvitelszerűen a kiadott lakásban él. Tehát a kiadott ingatlan a bérlő állandó, mindenkori lakása (Vivienda habitual). Sajnos azonban ezt a kedvezményt csak a spanyol rezidensek tudják igénybe venni. Ha nem élsz Spanyolországban, akkor számodra nincs adókedvezmény.

Példa az IRNR adó fizetésére

Nézzük meg a fizetendő adót egy konkrét példán keresztül is. Tegyük fel, hogy Európai Úniós polgár vagy, de nem vagy rezidens Spanyolországban. Van egy hosszútávra kiadott ingatlanod Marbellán, havi 1.000 Euró bérleti díjért. A közösköltséget Te fizeted, ahogy az Spanyolországban megszokott, a rezsit pedig a bérlő fizeti. A fizetendő IRNR adó valahogy így nézne ki:

Az ingatlan adatai:

BEVÉTELEK:

• Az ingatlan kiadásából keletkezett bevétel: 12.000 EUR

KIADÁSOK:

Valóban fizetett kiadások:

• IBI és szemétdíj: 1.000 EUR
• Közösköltség: 1.200 EUR
• Javítási és karbantartási költségek: 500 EUR
• Ingatlankezelő díja: 1.000 EUR

Adózásilag levonható költség:

• Amortizáció (épület érték 3%): 5.400 EUR

Teljes levonható költség: 9.100 EUR

Bejelentendő nettő hozam:  12.000 – 9.100 = 2.900 EUR

FIZETENDŐ IRNR ADÓ (19%):   551 EUR

Természetesen a költségek erősen változhatnak, mind az IBI mind az ingatlan kiadásából fakadó egyéb költségek tekintetében. A példa inkább csak szemléltetni kívánja a számításnak a módját és nem konkrét számadatokat ad a kezedbe az IBI és egyéb költségeket illetően.

Mikor kell az adóbevallást benyújtani és az adót megfizetni?

Az egyszerűség kedvéért az előző példában a fizetendő adót egy évre számoltuk ki, de az adóbevallásokat negyedévente szükséges elkészíteni és az adót is negyedévente szükséges megfizetni.

Most pedig nézzük meg a második eshetőséget, amikor az ingatlanodat nem adod ki bérbe, hanem saját használatra vásároltad azt.

2. ADÓZÁS, HA A SPANYOL INGATLAN NINCS BÉRBEADVA, HANEM SAJÁT CÉLRA TARTOD AZT FENN

Ha nem spanyol rezidensként a spanyol ingatlanod nincs bérbe adva és azt csupán saját célra tartod fenn, habár nem termelsz vele valós bevételt, a spanyol adójog szerint az ingatlan egy „imputación de renta” elnevezésű fiktív bevételt generál, amely után adót kell fizetned évente egyszer.

Az ingatlan után fizetendő adó kiszámításához az ingatlan kataszteri értékére lesz az irányadó.

Mi az a kataszteri érték?

Röviden azt mondhatjuk, hogy a kataszteri érték a spanyol ingatlannak az az értéke, amennyit az a földhivatal szerint ér. Ezt az értéket meghatározott szempontok sorozata alapján határozza meg a földhivatal.

Ez az érték mindig jóval az ingatlan piaci értéke alatt lesz. Tapasztalataim szerint nagyjából az ingatlan piaci értékének a fele környékére szokott kijönni a kataszteri érték. Ez az információ azonban csak irányadó számodra az előzetes számolásokhoz, tervezésekhez, de nincs általános szabály. Minden ingatlannak a kataszteri értékét külön kell megnézni. Egy konkrét megvásárolni kívánt ingatlannak már viszont a megvásárlás előtt tudni fogjuk a pontos kataszteri értékét a spanyol törvények szerinti rendelkezésre álló dokumentációból, mint például az előző éves IBI számla.

Ha már tulajdonosa vagy egy spanyol ingatlannak és szeretnéd megtudni az ingatlanod kataszteri értékét, akkor ezt az alábbi módokon tudhatod meg:

• Megnézheted az utolsó IBI bizonylatról
• Megnézheted az utolsó adóbevallásról
• Személyesen kérhetsz információt a földhivataltól
• Telefonon kérhetsz információt a földhivataltól

Hogyan számolják ki a fizetendő adót?

A fizetendő adó számításának az alapja a spanyol ingatlan kataszteri értékének a 2%-a, kivéve abban az esetben, ha az ingatlan kataszteri értéke az elmúlt 10 évben felül volt vizsgálva, mert ebben az esetben ez 1,1%.

A konkrét fizetendő adó pedig az így kiszámolt összeg…

• 19%-a ha az Európai Únió valamelyik tagállamában élsz.
• 24%-a ha NEM az Európai Unió valamelyik tagállamában élsz.

Példa a saját célra fenntartott spanyol ingatlan adózására

Nézzük meg a fizetendő adót az előző példában is használt ingatlanon keresztül. Tehát tegyük fel, hogy Európai Uniós polgár vagy, de nem vagy rezidens Spanyolországban. Van egy ingatlanod Marbellán, melyet ezúttal nem adsz ki, hanem saját célra tartasz fent és üresen áll amikor nem használod nyaralásra.

Az ingatlan adatai:

Az ingatlan vásárlási értéke: 300.000 EUR

Az ingatlan kataszteri értéke: 150.000 EUR

A telek kataszteri értéke (IBI szerint 40%):  60.000 EUR

Az épület kataszteri értéke (IBI szerint 60%):  90.000 EUR

A kataszteri érték felül volt vizsgálva az elmúlt 10 évben.

Adószámítás alapja, kataszteri érték 1,1%:  1.650 EUR

Adókulcs 19%

Fizetendő éves adó:  313,5 EUR

Mikor kell az adóbevallást benyújtani és az adót megfizetni?

A bevallást minden évben az azt megelőző évről kell benyújtani a következő év december 31-ig. Tehát ha 2022-ben nincs kiadva a spanyol ingatlanod és egész évben üresen állt, kivéve amikor Te használtad, akkor a 2023-as év folyamán szükséges benyújtani a bevallást és megfizetni az adót.

És akkor végül jöjjön a harmadik lehetőség, amikor az ingatlant kiadod, de csak akkor, amikor nem használod azt saját célra.

3. ADÓZÁS, HA A SPANYOL INGATLAN AZ ÉV EGY RÉSZÉBEN BÉRBE VAN ADVA, AZ ÉV BIZONYOS RÉSZEIBEN PEDIG SAJÁT CÁLRA VAN HASZNÁLVA

Gyakori eset, hogy egy spanyol ingatlan külföldi tulajdonosa maga is szeretné használni az ingatlant néha, de amikor nem használja, akkor bérbe adja, hogy a bérleti díjak fedezzék az ingatlan fenntartási költségeit vagy akár még nyereséget is termeljenek.

Ilyen esetekben negyedéves és éves adóbevallások elkészítésére is szükség van.

• Azokban a negyedévekben amikor az ingatlan ki volt adva az 1. pontban ismertetett adószámítás lesz alkalmazva, levonható költségekkel és az ingatlan kiadásából származó nyereség után fizetendő adóval.
• Azokban az időszakokban pedig amikor az ingatlan személyes használtra volt igénybe véve, az aktuális negyedéves bevallásnál ezt figyelembe kell venni. És az elkészítendő éves adóbevallásban azzal időarányosan kell a szükséges a 2.pontban ismertetett adót megfizetni, hogy mennyit használtad saját célra az ingatlant.

Egyszerűbben fogalmazva amikor az ingatlan ki van adva, akkor ott a nyereségadót kell megfizetni, amikor pedig személyesen használod vagy üresen áll, akkor arra az időszakra vonatkozóan kell megfizetned csak az éves adót időarányosan.

Az ingatlanadó azaz az IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

A fent ismertetett adókon felül függetlenül attól, hogy az ingatlanodat kiadod vagy sem, minden évben meg kell fizetned az ingatlan adót is a helyi önkormányzat részére. Ennél az adónál nem számít, hogy rezidens vagy-e vagy sem, ezt az adót minden ingatlantulajdonos köteles megfizetni. Itt csupán a spanyol rezidensek annyival járnak jobban, hogy jelentős kedvezményt kapnak a fizetendő adóból arra az ingatlanra, amiben benne is élnek életvitelszerűen.

Az IBI kiszámítása

Az IBI-t szintén az ingatlan kataszteri értéke alapján számítják ki, és az IBI mértékét a városok önkormányzatai határozzák meg. Ez azt jelenti, hogy eltérő lehet a fizetendő adó mértéke településenként.

Általánosságban azt lehet elmondani, hogy városi jellegű ingatlanok esetében az IBI mértéke az ingatlan kataszteri értékének 0,4 és 1,3% -a közt mozog. A pontos értéket minden esetben a városi tanács határozza meg minden évben.

2021-ben például Benalmádenan az IBI átlagosan az ingatlanok kataszteri értékének 0,65%- a volt, Marbellán 0,63%, Esteponán pedig 0,66%.

Példa az IBI számításra

Maradjunk ugyanannál a marbellai ingatlannál példának, amit eddig is alkalmaztunk.

Az ingatlan adatai:

Az ingatlan vásárlási értéke: 300.000 EUR

Az ingatlan kataszteri értéke: 150.000 EUR

A telek kataszteri értéke (IBI szerint 40%):  60.000 EUR

Az épület kataszteri értéke (IBI szerint 60%):  90.000 EUR

Adószámítás alapja: 150.000 EUR

Adókulcs 0,63%

Fizetendő IBI:  945 EUR

A példában a Marbellán 2021-ben alkalmazott 0,63% adókulcsot használtuk. Ez az adókulcs évente felülvizsgálatra kerül és lehetnek változások.

Ha pontosan szeretnéd tudni, hogy a megvásárolni kívánt ingatlannak mennyi lesz az ingatlanadója, akkor azt az előző éves IBI számláról tudod megtudni a legkönnyebben. Ennek a spanyol törvények szerint rendelkezésre kell állnia és kifizetettnek kell lennie ahhoz, hogy az ingatlan eladható legyen.

Mikor kell az ingatlanadót, azaz az IBI-t megfizetni?

Az IBI fizetéshez nem szükséges semmilyen bevallást elkészíteni, ezt az adót minden évben az önkormányzat szabja ki és levélben értesít az éves befizetendő összegről. Az így kapott fizetési papírt pedig befizetheted a bankodban vagy a legtöbb spanyol bankautomatában. A fizetés határidejéről tájékoztatnak a kiküldött fizetési papíron, de az önkormányzatok nyilvánosságra is hozzák a befizetések határidejét minden évben. Ha nem tartózkodsz Spanyolországban és mi kezeljük a spanyol ingatlanodat, akkor a befizetést mi is el tudjuk végezni neked.

ÖSSZEFOGLALÁS

Ahogy láthatod, végülis a spanyol ingatlan utáni adózás nem bonyolult dolog.

Az ingatlanadót, azaz az IBI-t mindenképpen meg kell fizetned minden évben.

Ezen felül pedig:

• ha kiadod az ingatlanodat akár csak néha is, akkor negyedéves adóbevallások benyújtására van szükség a nyereség 19%-os vagy 24%-os adózása mellett.
• Ha pedig saját részre tartod fent az ingatlant akár csak részben is, akkor szükséged van éves adóbevallásokra is az ingatlan kataszteri értékének 1,1%-ára vagy 2%-ára kiszabott 19% vagy 24% adó megfizetése mellett.

Nagyon fontos, hogy ahogy a cikkben ismertetett háromféle ingatlan használat példáin keresztül is láthatod, ahhoz, hogy a spanyol törvényeket be tudd tartani, negyedévente és/vagy évente bevallásokat kell benyújtani a spanyol adóhivatalnak.

Ki fogja ezeket az adóbevallásokat elkészíteni?

Ahhoz, hogy mindig minden egyszerűen, elmaradások és büntetések nélkül menjen, szükséges egy kiváló spanyol könyvelő, aki megbízhatóan elvégzi a szükséges adóbevallásokat.

Mennyibe kerül ezeknek a bevallásoknak az elkészítése?

• Az éves adóbevallások elkészítésének az ára könyvelőirodánként eltérő és a legolcsóbb irodák 100 Euró körül szokták megcsinálni.
• A 4 darab negyedéves adóbevallás elkészítésének ára a legolcsóbb könyvelőknél 450 Euró körül szokott kezdődni.

Ugyanakkor mivel a könyvelők te felelőségedre csinálják meg a bevallásokat és hibák esetén a büntetések is rád lesznek kiszabva, ezért nem javaslom, hogy a legolcsóbb ár alapján válassz könyvelőt. Külföldiként különösen fontos, hogy meg tudj bízni a könyvelőd precizitásában és szakértelmében. És Andalúziában legalábbis biztos, hogy nem a legolcsóbb könyvelők lesznek azok, akik miatt nem fog fájni a fejed. Válassz könyvelőt felelősségteljesen és ne az ár alapján dönts ha azt szeretnéd, hogy megbízhatóan és precízen legyenek elvégezve a bevallások és a könyvelés.

Ha olyan spanyol könyvelőt szeretnél, aki garantáltan tudja az alkalmazandó törvényeket, így a legjobbra kihozva neked az adóbevallásokat és megbízhatóan elvégzi a szükséges könyvelői teendőket, akkor szerződött jogi partnerünkre a Hispacolex Bufete Juridico-ra nyugodtan rábízhatod ezeket az ügyeket.

Ha szükséged van a könyvelői szolgáltatásra a spanyol ingatlanoddal kapcsolatban, csak vedd fel velünk a kapcsolatot és összekötünk téged a könyvelő irodával, szükség esetén pedig akár magyar nyelvű támogatást is biztosítunk.

Klikkelj ide és kövess minket a Facebookon is!

Ha hasznosnak találtad a cikket, kérünk, hogy oszd meg a közösségi médián, hogy másokhoz is eljuthasson.