Spanyol ingatlan adózása spanyol rezidenseknek, saját használat vagy hosszútávú bérbeadás esetén

Spanyol ingatlanok 4 csoportja adózási szempontból 

Ha Spanyolországban élsz és az ingatlanod is Spanyolországban van, akkor az adózásnál különféle szempontokat szükséges figyelembe venni és az ingatlant legelőször be kell sorolni az alábbi négy kategória valamelyikébe, hogy az adózást meg lehessen határozni, mert az egyes csoportok közt eltérések vannak adózási szempontból.

• Szokásos lakhely: Ez az az ingatlan, ahová Te, mint a spanyol ingatlan tulajdonosa be vagy jelentve és ahol életvitelszerűen élsz.

• Szabadidős célokra fenntartott ingatlan: Ez egy olyan ingatlan, amelyet akkor vásárolsz meg, amikor már birtokolsz egy másikat és ezt az ingatlant a szabadidőd eltöltésére használod, például nyaralónak. Tehát Te, mint a spanyol ingatlan tulajdonosa nem élsz ebben az ingatlanban alapvetően, de nem is adod ki azt anyagi haszonszerzés céljából.

• Hosszútávra bérbeadott ingatlan: Ez egy olyan ingatlan, amelyben Te, mint a spanyol ingatlan tulajdonosa nem élsz benne, hanem kiadod az ingatlant hosszútávra, anyagi haszonszerzés céljából.

• Turisztikai célra használt ingatlan: Ez egy olyan azonnali használatbavételre berendezett ingatlan (lakás, ház, bungaló, faház vagy más hasonló ingatlan), melyet különféle turisztikai platformokon hirdetsz, és anyagi haszon szerzés céljából adsz ki turisztikai célra, általában rövidebb időszakokra, akár kiegészítő szolgáltatásokat is felkínálva, mint például reggeli, vagy takarítás.

Mind a négy esetben más lesz az adózás. Ebben a cikkben most csak az első 3 lehetőséget nézzük meg, mert a Turisztikai célra kiadott ingatlanokról egy külön cikkben olvashatsz majd a téma összetettsége miatt.

1. A SZOKÁSOS LAKHELYEDKÉNT HASZNÁLT SPANYOL INGATLAN ADÓZÁSA

Abban az esetben amikor Te magad élsz a spanyol ingatlanban, mint a lakás tulajdonosa az adózás nagyon egyszerű lesz. Ebben az esetben ugyanis csak az önkormányzatnak kell fizetned ingatlanadót és más adófizetési kötelezettséged nem lesz.

Ez az ingatlan adó az Impuesto sobre Bienes Inmuebles, azaz az IBI.

Az IBI kiszámítása

Az IBI-ről már írtam egy előző cikkben is, ahol a spanyol ingatlanok adózásáráról volt szó nem spanyol rezidenseknek, de most is kifejtem részletesen a témát. Már csak azért is, mert Spanyol rezidensként lehetnek eltérések a lehetséges kedvezmények miatt.

Az IBI-t a spanyol ingatlan kataszteri értéke alapján számítja ki a helyi önkormányzat, és a mértékét is a spanyol városok önkormányzatai határozzák meg. Ez azt jelenti, hogy eltérő lehet a fizetendő adó mértéke egyes spanyol településenként.

Általánosságban azt lehet elmondani, hogy városi jellegű ingatlanok esetében az IBI mértéke az ingatlan kataszteri értékének 0,4 és 1,3% -a közé határozható meg. A pontos értéket minden esetben a helyi városi tanács határozza meg és teszi közzé minden évben.

2021-ben például Benalmádenan az IBI átlagosan az ingatlanok kataszteri értékének 0,65%- a volt, Marbellán 0,63%, Esteponán 0,66%, Málagán 0,451%, Alicantében 0,59%, Benidormban 0,682%, de az IBI 2021-ben Spanyolország egyes részein ez jóval magasabb is volt. Például Tarragonában 0,953% .

Tároló és parkolóhelyek

Amennyiben az ingatlanhoz olyan tároló vagy parkolóhely tartozik, amely magától az ingatlantól független, tehát saját kataszteri számmal rendelkezik és az ingatlantól külön is eladható, ebben az esetben a tárolóra és/vagy a parkolóhelyre külön kell megfizetni az IBI-t.

Ha van egy ingatlanod, amihez egy ilyen saját kataszteri számmal rendelkező parkolóhely tartozik, akkor az önkormányzattól (Ayuntamiento) fogsz kapni egy IBI számlát az ingatlanra és egy külön IBI számlát a parkolóhelyre is.

Kedvezmények

Egyes önkormányzatoknál jelentős kedvezményeket adnak a fizetendő IBI-ből szokásos lakhely (vivenda habitual) esetén. De van, ahol a nagycsaládosoknak is jár kedvezmény az IBI-ből, vagy telepített napelemek után.

Az elérhető kedvezményekről és arról, hogy azok közül mi vonatkozik rád, már az ingatlan megvásárlása előtt tudunk információt szerezni az eladótól vagy az ingatlant értékesítő ingatlanügynöktől, az ingatlan és a vásárló pontos adatainak ismeretében.

2021-ben például Benalmádena városban 44% kedvezményt adtak az IBI ből azokra az ingatlanokra, ahol a tulajdonos életvitelszerűen, bejelentve élt.

Példák az IBI számításra spanyol rezidensként vivienda habitual esetén

Nézzünk két példát az IBI számításra két külön árkategóriában. A példákban mindkét ingatlan Benalmádena városban található, ahol a spanyol rezidenseknek a “vivienda habitual-ra” az önkormányzat 44% kedvezményt ad.

1.példa

Az ingatlan vásárlási értéke: 160.000 EUR

Az ingatlan kataszteri értéke: 80.000 EUR

Adószámítás alapja: 80.000 EUR

Adókulcs 0,65%

IBI kedvezmény nélkül:  520 EUR

Kedvezmény 44%

Fizetendő IBI kedvezmény után: 228,8 EUR

2.példa

Az ingatlan vásárlási értéke: 600.000 EUR

Az ingatlan kataszteri értéke: 300.000 EUR

Adószámítás alapja: 300.000 EUR

Adókulcs 0,65%

IBI kedvezmény nélkül:  1.950 EUR

Kedvezmény 44%

Fizetendő IBI kedvezmény után: 858 EUR

Fontos, hogy a példákban benalmádenai 2021-es adatokat használtam, csupán a szemléltetés kedvéért. Minden esetben a pontos számoláshoz, szükséges ismerni, hogy a vásárolni kívánt ingatlan városában mi az ingatlanadó mértéke és hogy az adott településen vannak-e kedvezmények.  Továbbá az adó és a kedvezmények mértéke évente változhat.

Mikor kell megfizetni az IBI-t?

Ezt az adót minden évben az önkormányzat szabja ki és levélben értesít az éves befizetendő összegről és a befizetés határidejéről. Az önkormányzatok minden évben nyilvánossá is teszik az adó befizetési határidejét.

Láthatod, hogy annak a spanyol ingatlannak, amiben benne is élsz életvitelszerűen nem bonyolult az adózása. Különösebb teendőd nincs, az önkormányzat minden évben kiszámolja neked az IBI-t, amiről levélben értesít, Te pedig befizeted az összeget és ennyi az egész.

Most pedig nézzük a további eseteket, amikor azon az ingatlanon felül amiben benne élsz másik spanyol ingatlanod is van.

2. SZABADIDŐS CÉLOKRA FENNTARTOTT SPANYOL INGATLAN ADÓZÁSA

Abban az esetben, ha a szokásos spanyol lakhelyeden felül van a birtokodban még egy vagy akár több ingatlan is, melyeket nem adsz ki sem rövid, sem hosszútávra, hanem Te, mint a spanyol ingatlan tulajdonosa saját szabadidős célokra használod azt, akkor az adózás szintén egyszerű lesz.

Ebben az esetben ugyanis szintén csak annak a helyi önkormányzatnak kell megfizetned az ingatlanadót (IBI), ahol az ingatlan található. Tehát az előző pontban már ismertetett IBI-t kell megfizetned. A különbség csupán az lesz, hogy mivel ez az ingatlan nem a szokásos lakhelyed, így nem fogsz tudni kedvezményt kapni az IBI-re ezen a címen. Az IBI mértékét pedig az előző pontban már ismertettem.

Mivel az ingatlan nem termel anyagi bevételt ezért más adózási kötelezettséged nem lesz.

3. HOSSZÚTÁVRA BÉRBEADOTT SPANYOL INGATLAN ADÓZÁSA

IBI

Ha a tulajdonodban lévő spanyol ingatlant hosszútávra bérbe adod, akkor a már ismertetett ingatlanadót (IBI) ez után az ingatlan után is meg kell fizetned a helyi önkormányzat felé, hiszen ezt az adót Spanyolországban minden esetben az ingatlan tulajdonosa fizeti és nem a bérlő.

Éves adóbevallás

Mivel ebben az esetben az ingatlan bérbeadásából anyagi bevétel és anyagi haszon keletkezik, amely már adóbevallási és adózási kötelezettséggel jár a spanyol állam felé is.

A spanyol ingatlan kiadásából ilyen formán megszerzett bevételt évente egyszer kell bevallani és a bevételeket az éves adóbevallásba szükséges feltüntetni.

Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, akkor az adóbevallás elkészítésénél minden bevételt és költséget is többfelé kell osztani a tulajdonosi aránynak megfelelően.

Levonható költségek

Az adóbevallásban az ingatlan kiadásából származó összes bevételt fel kell tüntetni és természetesen vannak levonható költségek is.

A leggyakrabban levonható költségek a következők.

• Hitel kamatok
  Ha az ingatlanon hitel van, akkor a hitelnek a kamatjai és néhány költsége levonható lesz.

• Készülékek és háztartási gépek
  Az ilyen típusú tételek mindaddig levonhatók, ameddig az amortizáció részét képezik, ami a teljes összeg 10%-át jelenti évente, összesen legfeljebb 20 éves időtartamra.

• Az ingatlan javítási és karbantartási költségei
  Amikor javításról és karbantartásról beszélünk, pontosan tudni kell, hogy a szabályozás milyen munkákat értelmez javításként és karbantartásként. Általában azok lesznek a levonható költségek, melyek az ingatlan állapotának fenntartásához szükségesek, mint például a festés vagy a felmerülő hibák javítási költségei. Azt is fontos tudni, hogy az így levonható karbantartási költségeknek van maximális összege, amely a bérleti díjból szerzett bevétel mértékétől függ.

• Adók és díjak
  Ide tartoznak a nem állami adók és díjak, mint például az ingatlanadó (IBI) és a szemétdíj. A szankcionáló jellegű költségek, tehát a büntetések nem levonhatók.

• Tartozások
  Ez alatt azt értük, hogy a bérlő tartozik neked, tehát nem fizet. Ahhoz, hogy az ilyen tartozás levonható legyen egyéb költségeknek is teljesülniük kell, melyeket most nem részletezek. Ha ilyen esettel kerülnél szembe egy jó könyvelő tudni fogja, hogy mik a feltételek, ahhoz, hogy levonható legyen a tartozás.

• Közös költségek
  Társasházak, vagy lakóközösségek esetén a közös költség is levonható lesz, ha azt a bérleti szerződés szerint Te, mint tulajdonos fizeted.

• Amortizáció
  A spanyol ingatlan amortizációja szintén levonható, ugyanúgy, mint az egy évnél tovább használatos ingó vagyontárgyak (például bútorok, műszaki cikkek) amortizációja is, bútorozott lakás esetén.

• Lakás és albérlet nem fizetési biztosítási díjak összege
  A biztosítási díjak, amelyek védik az ingatlant, legyen szó lakásbiztosításról, polgári jogi felelősségről, lopás vagy akár bérleti díj elmulasztása elleni biztosításról, szintén levonhatók.

• Közüzemi számlák
  Villany, víz, gáz, internet… Itt azokat a költségeket lehet levonni, melyeket Te, mint tulajdonos fizetsz és nem a bérlő. Általában ezeket a költségeket, vagy ezeknek a nagy részét a bérlő szokta fizetni.

• Riasztó és biztonsági szolgálat
  Ha az ingatlanban riasztó vagy biztonsági szolgálat is üzemel, akkor ezeknek a díjai is levonhatók.

• A bérlet létrejöttének formalizálási költségei
  Azok a költségek melyeket az bérlet létrejöttéhez fizetsz, például ingatlanirodáknak, ügyvédeknek, ügyintéző irodáknak, szintén levonhatók.

• Ingatlan kezelésének költségei
  Ha a spanyol ingatlanod bérbeadását nem magadnak intézed, hanem megbízol egy ezzel foglalkozó céget, akik lebonyolítják az ingatlan kiadását, az esetleges problémák elhárítását, javításokat stb., akkor az ingatlankezelő díjai szintén levonhatók. Természetesen számlát kell kapnod mindenről.

Adózás ha csak a spanyol ingatlan hosszútávú kiadásából van bevételed

Ha más bevételed nincs sem Spanyolországban sem más országban, nem dolgozol, nem vagy vállalkozó, nincs más országból kapott nyugdíjad, vagy más országban kiadott ingatlanból származó bevételed, stb., tehát csak az a bevételed van, amit az ingatlanod vagy ingatlanjaid hosszútávú kiadásából keresel, akkor az adó számítása viszonylag egyszerű. Miután kivontuk az ingatlan kiadásából keletkező bevételekből a kiadásokat, kijön az ingatlan kiadásából szerzett haszon, amely adóköteles és a személyi jövedelemadót, azaz az IRPF-t kell utána megfizetned.

Az IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) az az adó, amelyet a Spanyolországban élő természetes személyektől egy év alatt megszerzett jövedelemre vetnek ki.

A fizetendő IRPF mértéke

Az IRPF sávos rendszerben fizetendő, és minél magasabb az éves bevételed annál magasabb lesz az adókulcs. Ezek a sávok 2022-ben a következőképpen néznek ki:

Első sáv: 0 – 12.450 EUR 19%.

Második sáv: 12.450 – 20.2000 EUR 24%.

Harmadik sáv: 20.200 – 35.200 EUR 30%.

Negyedik sáv: 35.200 – 60.000 EUR 37%.

Ötödik sáv: 60.000 – 300.000 EUR 45%.

Hatodik sáv: több, mint 300.000 EUR 47%.

Fontos azonban azt is megemlíteni, hogy az egyedi családi és egyéb körülmények és a gyerekek száma is beleszól a pontos meghatározásba, ezért minden egyes adózó egyedi körülményeit a könyvelőnek egyedileg kell megvizsgálnia, hogy a megfelelő mértékben fizesse az IRPF-et.

Továbbá az is fontos, hogy az adó mértéke progresszívan van meghatározva, ami azt jelenti, hogy a leadózandó összeg az a része, ami az első sávba esik arra 19% az adó, arra a részére, ami a második sávba esik 24%-az adó és így tovább. Tehát mondjuk, ha 20.000 Euró után szükséges az IRPF-et megfizetni, akkor nem 24% adót kell fizetned a teljes összeg után, hanem 12.450 EUR-ra fizeted a 19%-ot és a felmaradó 7.550 EUR-ra a 24%-ot.

60%-os kedvezmény

Ha a kiadott ingatlanodban a bérlő életvitelszerűen él és úgynevezett Vivienda habitual-ként használja a lakást, akkor igénybe tudsz venni egy jelentős 60% kedvezményt. Azaz miután a bevételekből kivonásra kerültek a levonható költségek, az így kijövő haszonnak csak a 60%-a után kell az adót megfizetned.

Ahhoz, hogy vivienda habitualnak számítson a lakás, a szerződést is úgy kell kötnöd az albérlővel, hogy ez szerepeljen a bérleti szerződésben. Figyelembe kell venned viszont, hogy az ilyen típusú szerződésnél a bérlő minimum öt évig a bérelt lakásban tartózkodhat, ha minden kötelezettségének eleget tesz.

Példa:

Van egy marbellai ingatlanod, melyet hosszútávra kiadsz bútorozatlanul havonta 1.000 EUR-ért. Nincs más bevételed Spanyolországban, csak az ingatlan kiadásából származó bevétel. A lakáson nincs hitel, az albérlő pedig életvitelszerűen a lakásban él, tehát “vivienda habitual-ként” használja a lakást.

Az ingatlan adatai:

Az ingatlan vásárlási értéke: 300.000 EUR

Az ingatlan kataszteri értéke: 150.000 EUR (melyből a telek kataszteri értéke (IBI szerint 40%): 60.000 EUR és az épület kataszteri értéke (IBI szerint 60%): 90.000 EUR)

BEVÉTELEK:

• Az ingatlan kiadásából keletkezett bevétel: 12.000 EUR

KIADÁSOK:

Valóban fizetett kiadások:

• IBI és szemétdíj: 1.000 EUR
• Közösköltség: 1.200 EUR
• Javítási és karbantartási költségek: 500 EUR
• Ingatlankezelő díja: 1.000 EUR

Adózásilag levonható költség:

• Amortizáció: Az IBI szerint az épület az ingatlan értékének a 60%-át teszi ki. A másik 40% a telek. Az amortizáció a 300.000 EUR 60%-ának a 3%-a lesz, azaz 5.400 EUR

Teljes levonható költség: 9.100 EUR

NETTÓ HOZAM: 12.000 – 9.100 = 2.900EUR

Kedvezmények:

• Vivienda habitual kedvezmény 60%:

Az adószámítás alapja: 1.740 EUR

A fizetendő IRPF: 1740 x 19% = 330,6 EUR

A példa egy egyszerűsített példa, hogy legyen elképzelésed az adózásról, de minden egyes esetet külön kell megvizsgálnia a könyvelőnek, mert vannak egyéb tényezők is, amik befolyásolhatják a számításokat. (Például családi állapot, gyerekek száma, támogatások és még sok más.) Az adóbevallás elkészítéséhez mindenképpen egy jó spanyol könyvelő igénybevételét ajánlom.

Ez volt az egyszerűbb adózási eset, de ha neked egyéb bevételeid is vannak, mondjuk dolgozol és fizetést is kapsz Spanyolországban, akkor az adószámítás kicsit máshogy fog kinézni.

Adózás, ha nem csak az ingatlan hosszútávú kiadásából van bevételed:

Gyakorlatilag az adózás nagyon hasonló lesz ebben az esetben is, a levonható költségek és kedvezmények pontosan ugyanazok lesznek, mint abban az esetben amikor csak az ingatlan kiadásából van bevételed, a különbség a személyi jövedelemadó, azaz az IRPF mértékében lesz.

Itt külön kiemelném azt is, hogy ha spanyol rezidens vagy és Spanyolországban fizeted az adóidat, akkor a más országban szerzett bevételek is itt Spanyolországban kerülnek bele az adóbevallásba. A kettős adózás elkerülése és a leheséges speciális egyedi körülmények miatt mindenképpen jó, nemzetközi adóügyekben is jártas spanyol könyvelő igénybevételét javaslom, ha nem csak Spanyolországból érkeznek bevételeid.

Az IRPF mértéke

Abban az esetben, ha a spanyol ingatlan hosszútávú kiadásából származó bevételen felül egyéb az adóbevallásba beírandó bevételeid is vannak (például fizetés), akkor az ingatlan kiadásából származó bevétel hozzáadódik az éves adóbevalláskor az egyéb bevételekhez és a fizetendő IRPF százalék az alapján lesz meghatározva, ami az összes bevételedre számított adóbevallásban kijön.

Tehát az IRPF százalék meghatározásánál nem csak az ingatlanból származó bevétel fog számítani, hanem az összes bevételed.

Az IRPR adósávokat az előző pontban ismertettem. Ezek változatlanok.

Példa:

Nagyon leegyszerűsítve, ha megmaradunk az előzőleg példának használt hosszútávra kiadott marbellai ingatlannál pontosan ugyanazokkal a bevételekkel, kiadásokkal, kedvezményekkel és nem csak az ingatlan kiadásából van bevételed, hanem még mondjuk van 20.000 Euró fizetésed is egy évben, akkor nagy valószínűséggel a fizetendő IRPF százalék már a magasabb 24%-os sávba fog esni, mivel az adószámításba beleszámít az éves fizetésed is.

Miért mondom, hogy nagy valószínűséggel? Mert ahogy láthatod itt már egy bonyolultabb adószámításról van szó, hiszen a fizetésed után már volt fizetve IRPF és sok más körülmény (például családi állapot és a gyerekek száma és még sok más) is befolyásolhatja a számításokat.